Στροφή σε εναλλακτικά ακίνητα

του Νίκου Ρουσάνογλου

Κερδίζουν έδαφος οι επενδύσεις σε εναλλακτικές κατηγορίες ακινήτων, που μπορούν, δυνητικά, να προσφέρουν υψηλότερες αποδόσεις και σημαντικές υπεραξίες σε όσους τοποθετηθούν νωρίς. Φοιτητικές κατοικίες, εξυπηρετούμενα διαμερίσματα (serviced apartments), υποδομές για ηλικιωμένους, αμπελώνες και αγροτουρισμός, data centers, ή ακόμα και υποδομές υγείας και σχολεία αποτελούν μερικά από τα παραδείγματα τέτοιων επενδύσεων, όπου έχουν επιλεκτικές επενδύσεις ακόμα και από εισηγμένες εταιρείες ακινήτων, όπως η Premia Properties και η Briq Properties. 

Για παράδειγμα, η Premia Properties έχει στο χαρτοφυλάκιό της διάφορα ακίνητα της οινοποιίας Μπουτάρη, σε περιοχές όπως η Σαντορίνη και η Κρήτη. Αμπελώνες με υποδομές φιλοξενίας αποτελούν τις κύριες χρήσεις προς την κατεύθυνση του αγροτουρισμού. Παράλληλα, η εταιρεία έχει επενδύσει και στον τομέα των εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων, δηλαδή κατοικιών με παροχή υπηρεσιών, όπως φύλαξη, καθαριότητα και αναψυχή, ή ακόμα και φιλοξενία, αγοράζοντας συγκρότημα κατοικιών που ανέπτυξε η Dimand στην περιοχή του Αγ. Διονυσίου στον Πειραιά. Επίσης, η εταιρεία έχει αποκτήσει και σειρά φοιτητικών κατοικιών σε Πάτρα, Θεσσαλονίκη, Αθήνα (Κυψέλη) και εσχάτως στην Ξάνθη, όπου προχωρά επένδυση ανακατασκευής υφιστάμενου κτιρίου, προκειμένου να μετατραπεί σε φοιτητικές εστίες. 

Όπως ανέφερε στο πρόσφατο συνέδριο ακινήτων Prodexpo ο κ. Κωνσταντίνος Πεχλιβανίδης, Chief Property Investment Officer, της Premia Properties, "η εταιρεία επενδύει σε εναλλακτικά ακίνητα, όπως οι φοιτητικές κατοικίες, οι αμπελώνες, τα serviced apartments και τα σχολεία. Χαρακτήρισε τα εναλλακτικά ακίνητα σημαντικά και τόνισε ότι αυτά υπάρχουν ήδη στον ισολογισμό της Premia. Πρόσθεσε πως η Premia θα συνεχίσει να αγοράζει τέτοιου είδους ακίνητα, καθώς κρίνει ότι τα οικιστικά μένουν ένα βήμα πιο πίσω. Όσον αφορά τα κριτήρια επιλογής για τα εναλλακτικά ακίνητα, αυτά, σύμφωνα με τον κ. Πεχλιβανίδη, παραμένουν τα ίδια, δηλαδή η ισορροπία μεταξύ απόδοσης και ρίσκου. Στο ερώτημα γιατί δεν επενδύουν όλοι σε εναλλακτικά ακίνητα απάντησε πως δεν γίνεται να τα κάνουν όλοι και σχολίασε ότι υπάρχει μια σχετική αδράνεια στην αγορά. 

Με τη σειρά της η κα Ελευθερία Ρήγα, Principal, Strategy, Risk & Transactions Advisory της εταιρείας Deloitte, είπε ότι υπάρχει πλήθος παραγόντων που οδηγεί σε αναζήτηση για εναλλακτικά ακίνητα που αποφέρουν εισόδημα μέσα από τη λειτουργία τους. Αυτοί είναι η μείωση των αποδόσεων παραδοσιακών ακινήτων, το υψηλό κόστος δανεισμού και η αύξηση του πληθωρισμού.

Στις κατηγορίες των εναλλακτικών ακινήτων ενέταξε την κοινωνική υποδομή, τη διαβίωση και την ελαφριά υποδομή. Δηλαδή την υγεία, τον συνεχώς μεταβαλλόμενο κλάδο στέγασης, και τα υποστηρικτικά ακίνητα για τις επιχειρήσεις, δηλαδή τα Data Center, το Self-Storage, και τα πάρκα καινοτομίας. Για τα επόμενα χρόνια, η κα Ρήγα εκτίμησε πως τα εναλλακτικά ακίνητα θα γνωρίσουν μεγάλη ζήτηση με πρωταγωνιστές τα data centers. Στην Ελλάδα, σύμφωνα με την κυρία Ρήγα, τα εναλλακτικά ακίνητα που εξετάζονται αφορούν την εκπαίδευση λόγω και της ανόδου των ιδιωτικών σχολών με τη νέα νομοθεσία τόσο για τα βασικά ακίνητα όσο και για τα συνοδευτικά. Επίσης και data center πρωταγωνιστούν, αλλά πρέπει να λυθούν θέματα, όπως οι άδειες, το ρεύμα και το ίντερνετ.

Αντίστοιχα, η κα Μάτα Χατζηχαράλαμπους, Director Supply Chain and Procurement της PWC Greece, σημείωσε ότι προέβλεψε, επίσης, πως έως το 2030 θα δούμε νέα πράγματα με τη τεχνολογία να είναι το "Α" και το "Ω" της νέας εποχής. Επομένως, η νέα πρόκληση θα είναι οι υποδομές, ειδικά για τα data centers του μέλλοντος. Παράλληλα, τόνισε και την άνοδο των logistics, λόγω του ηλεκτρονικού εμπορίου, που εισέρχονται πλέον σε μια νέα περίοδο, όπου μεγάλο ρόλο θα διαδραματίζει η τοποθεσία του ακινήτου. "Εδώ είναι που έρχονται τα μοντέλα ΑΙ και το deep learning για το πού μπορείς να τοποθετήσεις το ακίνητό σου και πώς θα το εξοπλίσεις και πόσο καιρό θέλει για να είναι λειτουργικό", ανέφερε χαρακτηριστικά η κα Χατζηχαραλάμπους.

Ωστόσο, αλλαγές και νέα δεδομένα έρχονται και για τις πιο παραδοσιακές κατηγορίες ακινήτων, όπως είναι τα κτίρια γραφείων, τα εμπορικά καταστήματα και τα εμπορικά κέντρα. Σύμφωνα με την κα Ilona Taillade, εκδότρια του Europe Real Estate, "έχουμε εταιρείες που επενδύουν στον ψηφιακό τομέα, γιατί έχαναν πελάτες. Πρέπει να είναι phygital, δηλαδή να συνδυάζουν τον φυσικό με τον ψηφιακό κόσμο. Αν έχουμε ένα φυσικό κατάστημα, θα πρέπει να είναι διαφορετικό, ώστε ο πελάτης να θέλει να επανέλθει. Δεν είναι πλέον απλώς ένα κατάστημα, αλλά πρέπει να είναι κάτι πιο εντυπωσιακό και ελκυστικό". Ακόμα, σχολίασε: "Περπάτησα στους κύριους εμπορικούς δρόμους της πόλης και δεν είδα κάτι να μου δείχνει ότι είμαι στην Αθήνα. Δεν υπάρχει ένα πολιτιστικό στοιχείο. Σε κάθε πρωτεύουσα θα μπορούσε να υπάρχει ένα στοιχείο που να τις διαφοροποιεί κάπως".

Σύμφωνα με τον κ. Δημήτρη Βλαχόπουλο, International Partner, Head of Portfolio & Location Strategy EMEA, Cushman & Wakefield, "αυτό που συμβαίνει στον χώρο των γραφείων είναι αυτό που συνέβαινε στον τομέα της λιανικής 15 χρόνια πριν. Υπήρξαν πολλές συζητήσεις για τον θάνατο των εμπορικών κέντρων και των φυσικών καταστημάτων. Η απάντηση δεν είναι απόλυτη, πλήρως εξ αποστάσεως ή πλήρως φυσικό, είναι το υβριδικό μοντέλο", ανέφερε ο κ. Βλαχόπουλος. Μάλιστα, έφερε το παράδειγμα της City Group, που ανακοίνωσε ότι έφτιαξε ένα νέο hub στη Μάλαγα, όπου υπάρχουν 330 μέρες ηλιοφάνειας, για να ανταγωνιστεί άλλες εταιρείες στις προσλήψεις. Η Μάλαγα είναι μία από τις ταχύτερα αναπτυσσόμενες αγορές. Υπάρχει λοιπόν ευκαιρία για την Ελλάδα. 

Από την πλευρά του ο κ. Αλέξης Βανδώρος, διευθύνων σύμβουλος της Wealth Avenue PLC, Global Wealth Group, Κύπρος, σημείωσε πως "όταν μελετάμε ένα νέο κτίριο, δεν χρειάζεται μόνο υπνοδωμάτια, χρειάζεται και χώρους εργασίας. Πρέπει λοιπόν τα κτίρια να μελετώνται από αυτή την άποψη. Μεγαλύτερα διαμερίσματα, άρα και πιο ακριβά. Για την ελληνική αγορά ακινήτων τα πράγματα θα συνεχίζουν να ανθούν. Ακόμα δεν έχουμε φούσκα. Φέτος επανήλθαμε στις τιμές προ κρίσης, αλλά ταυτόχρονα έχουμε τον μισό αριθμό οικοδομικών αδειών και τα μισά τετραγωνικά, άρα υπάρχει έλλειψη προσφοράς".