"Gayrimenkul Yatırımcısı Yurt Yatırımına Yöneliyor"

EVA Gayrimenkul Değerleme Proje Değerleme ve Danışmanlık Departmanı Kıdemli Müdürü Evren Tüfekçi, Türkiye’de üniversite düzeyinde eğitim gören öğrenci sayısı ve yurt ihtiyacı olan şehirler hakkında bilgi vererek şunları kaydetti: “Yapılan analizler sonucunda üniversite öğrencileri kategorize edildiğinde doğrudan kampüste öğrenim görenler ve uzaktan eğitim/açık öğretimde öğrenim görenler olarak ayrıştığı ve her iki kategorideki öğrencilerin de üniversitelerle organik bağlarının olduğu görülüyor. Fakat konu yurt tercihine gelindiğinde uzaktan eğitim ve açık öğretimde öğrenim görenlerden ziyade doğrudan kampüste eğitim gören ön lisans ve lisans öğrencileriyle az da olsa yüksek lisans ve doktora öğrencileri yurtta kalmayı tercih ediyor. Kampüste öğrenim gören öğrenci sayıları irdelendiğinde yaklaşık 760.000 öğrenci ile ilk sırada yer alan İstanbul’u sırasıyla 290.000 öğrenci ile Ankara, 172.000 öğrenci ile İzmir, 132.000 öğrenci ile Konya, 88.000 öğrenci ile Kocaeli izliyor. Ardından Antalya, Isparta, Sakarya, Bursa ve Erzurum geliyor.”

Yurt ihtiyacında İstanbul ilk sırada
Söz konusu şehirlerde öğrenim gören öğrencilerin farklı illerden gelen öğrencilerin oranına bakıldığında, İstanbul’da öğrenim görenlerin %36’sı, Ankara’da öğrenim görenlerin %49’u, İzmir’de öğrenim görenlerin %63’ünün farklı şehirlerden geldiğini söyleyen Tüfekçi, “Anadolu şehirlerinde bu oranların %60-%85 aralığında değiştiği görülüyor. İl bazında mevcut yurt kapasiteleriyle şehir dışından gelen öğrenci sayıları karşılaştırıldığında en fazla ihtiyaç İstanbul’da. İstanbul’u İzmir, Ankara, Kocaeli, Bursa, Eskişehir, Muğla, Antalya gibi illerin izliyor” dedi.

EVA Gayrimenkul Değerleme’nin İstanbul özeline yaptığı ilçe bazlı araştırmalarda en fazla ihtiyacın Fatih, Kadıköy ve Küçükçekmece ilçelerinde olduğunu ifade eden Tüfekçi, üniversite barındıran birçok ilçede nitelikli yurda talep olduğunun belirlendiğini, yurtta kalma eğiliminin kız öğrencilerde erkek öğrencilere göre daha fazla olduğunun görüldüğünü belirtti.

Yurt yatırımı için lokasyon ve bina seçimi
Yurt binası seçiminde devlet yurtlarının kendilerine tahsis edilmiş yurt binalarını kullanırken, özel yurtlar ve üniversite yurtlarının farklı çözüm yollarına gittiğini kaydeden Tüfekçi, “Özel yurtlarda gördüğümüz daha çok binaya uygun yurt çözümü yaratmak. Bazı özel yurt sahipleri apartman ya da eski binaları satın alıp yurt, apart veya farklı isimlerle düzenlemeyi tercih ediyor. İstanbul’da üretilen konut projelerinden konut satın alıp yurt olarak işleten özel yurtlar da var. Üniversitelerin en çok tercih ettiği barınma ihtiyacı ise kampüslerine yakın olması ya da mümkünse üniversite içinde yurt binaları yapmak veya yurt inşa etmek” dedi.

“Geçmiş yıllarda yurt yatırımları arsa alımı ile üzerine yurt projesi geliştirme şeklinde olsa da günümüzde boş kalmış veya istenen gelirin elde edilemediği binaların dönüşümü şeklinde ilerliyor. Yatırımcıların bina dönüşümlerine yönelmesinde en önemli etkenlerden biri de bina dönüşümlerinin yeniden inşaata göre yatırım maliyetinin daha düşük olması. Büyük şehirlerde bu dönüşümlerle birlikte yurtlar bina sahiplerince işletiliyor, Anadolu şehirlerinde ise KYK’ya kiralama modelinin daha yaygın olduğu görülüyor. Özellikle büyükşehirlerde arsa maliyetlerinin yüksek olması nedeniyle yatırımcılar ihtiyacın yüksek olduğu Anadolu illerinde arsa alımı yaparak yurt projesi geliştiriyor” bilgisini verdi.

Hangi yurtlar tercih ediliyor?
İstanbul, İzmir, Ankara gibi büyükşehirlerde yurtların her ne kadar üniversiteye yakınlığı tercihte önemli etkenlerden olsa da toplu taşıma araçlarına yakın, üniversiteye tek araçla ulaşım imkanı sağlayan yurtlarda sosyal imkanlar iyi olduğu sürece tercih edildiğini söyleyen Tüfekçi, “Anadolu şehirlerinin bir bölümünde ise üniversite kampüslerinin şehir merkezlerinin dışında olması ve öğrencilerin vakit geçirecek sosyal imkanlar bulamaması nedeniyle yurtların merkezlerde konumlandığı görülüyor. En çok tercih edilen yurtlara bakıldığında hemen hemen hepsinin konum olarak üniversitelerin içinde veya yakınında ya da ulaşım bağlantıları güçlü ve merkezi bölgelerde yer aldıkları görülüyor” dedi. 

Yurtlarda oda tiplerinin genellikle 1, 2, 3 ve 4 kişilik olduğunu, 6 kişilik olan yurtların da öğrenciler tarafından tercih edildiğini belirten Tüfekçi, “Çok sayıda öğrencinin bir arada kaldığı odaların tercih edilmesinde yurt ücretleri etkili.  Talebin en çok 2 kişilik odaya olduğu öğrenci yurtlarında mevcut yönetmelik kapsamında 2 kişilik oda yapılamaması nedeniyle eski yurtlar dönüşüm sürecinde oluyor, yeni yapılan yurtlarda 2 kişilik oda projelendirilmesi yapılamıyor. Öğrencilerin tercih unsurunu etkileyen diğer etkenlerin başında sosyal imkanların çeşitliliği geliyor. Temel beklentiler iyi kalitede internet hizmeti, güvenlik, fitness alanı, oyun salonları, etüd odaları vb. Katın tamamına hizmet verenden ziyade odada kalanlara özel WC-duşu alanının ayrılmış olması, odalarda kişiye özel dolap ve çalışma masasının bulunması, çamaşır yıkama hizmetinin olması, bavul depolama alanının olması ve oda temizlik sıklığı yurt tercihinde belirleyici oluyor” bilgisini verdi.

Yurt işletme modelleri
Yurt işletme modelleri hakkında da bilgi veren Tüfekçi, “İşletme sürecinde sektörün karlılığının yoğunlaşması nedeniyle çoğunlukla mal sahipleri tarafından işletme modeli ya da kiralama opsiyonu tercih ediliyor, küçük ölçekli ve markasız işletmelerde sabit kira üzerinden kiralamaya gidiliyor. Yurt işletme modelleri kapsamında yapılan incelemelerde piyasada bina kiralama ve mülk edinimi ile işlemlerin yapıldığı görülüyor. Yatırımcıların ağırlıklı kısmı mülk edinimi yaparak yurtları kendisi işletme eğiliminde.Yurt işletmelerinde ana karlılık unsurunu işletme oluşturması nedeniyle işleticiler ağırlıklı olarak mal sahipleri. O nedenle piyasada profesyonel markalı, yalnızca işletici vasfı ile hizmet veren şirket bulunmuyor. Az sayıda işletme olan yerlerde otel işletmelerinde olduğu gibi baz ücret ve başarı ücreti ile işlemler yapılıyor, anlaşmalar tamamen yatırımcı ve mülk sahibi beklentileri doğrultusunda değişiyor. Yurtlar genellikle 12 ay boyunca açık kalabiliyor ve yurt ücretleri genellikle dönemler halinde 10 ay için alınıyor. Yaz okuluna kalan öğrenciler nedeniyle yurtların büyük bir kısmı yazın da açık olabiliyor. Ancak bu süre için genelde ilave ücret talebi olmakla birlikte bazı yurtlar ilave bir ay ücretsiz kalma promosyonu da sunuyor. Bununla birlikte bazı yurtlar yazın kısmen yabancı öğrencilere ‘hostel’ veya ‘turizm amaçlı’ kiralanarak kullanılabiliyor. Bu nedenle öğrencilerin yurtta eşya bırakması genellikle mümkün olmuyor, ama bazı yurtlarda bir sonraki sene için anlaşmalarını yapanlara valiz odalarında eşya depolama imkânı veriliyor” dedi.

Yurt işletme maliyetleri
Yurt işletme maliyetleri hakkında da bilgi veren Tüfekçi, şunları belirtti: “Yurdun türü, hedef öğrenci kitlesi, sunduğu hizmetler, kapasitesi, doluluk oranları gibi etkenlerin tamamı işletme maliyetlerini doğrudan etkiliyor. Yatak başı maliyet yerine karlılık oranı rasyosu üzerine odaklanılması gerekiyor. İdeal ölçekteki yurtlarda beklenti doluluk oranları %90-95 aralığında, beklenti karlılık oranları da %65-70 mertebelerinde. Küçük ölçekli yurtlarda veya doluluğu daha düşük yurtlarda sabit giderlerden dolayı karlılık oranlarının düştüğü görülüyor.”