Kentsel Dönüşümde Gecekondu ve Gökdelen Komşu Oldu

Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün haberine göre, İstanbul’da 6.5 milyondan fazla konutun yenilenmesi hedefi ile başlatılan kentsel dönüşüm çalışmaları sürüyor. Dönüşüm İstanbul’da ağırlıklı olarak şehrin en değerli bölgelerinde yoğunlaşıyor. Bu bölgede başlayan çalışmalar hem o bölgenin hem de o evlerde yaşayan vatandaşın kaderini etkiliyor. Evi dönüşüme giren vatandaş doğru ve güvenilir bir firma ile anlaşırsa eski evini 10 katı fazla değerde yeni bir mülke kavuşabiliyor. Hak sahiplerinin en yüksek pay aldığı bölgelerden biri Fikirtepe. Dönüşümün 5 yıl önce başladığı bölgede çalışmalar son aylarda hız kazandı. Bu bölgede 100 metrekare arsa payı olan biri yeni proje bitiminde 2 milyon liralık mülke kavuşacak. Ataşehir’e komşu Yenisahra’da ise aynı büyüklükte arsa sahibi olan kişi 1-1.5 milyon liralık mülke, Bomonti’de 1 milyon liralık mülke, Piyalepaşa’da ise 1.6 milyon liralık mülke sahip olacak.

Bomonti

Son aylarda lüks konut projelerine ev sahipliği yapan Bomonti’de kentsel dönüşüm çalışmaları sürüyor. Bölgede anlaşma sağlanan gecekondularda yıkım işlerim yapılırken, yıkım işlemlerinin yanı başındaki bazı evlerde de yaşam sürüyor. Bölgede kentsel dönüşüm projesi yapan Yıldırım Yapı Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Osman Yıldırım, arsa sahiplerine düşen payın yüzde 40 olduğunu, ancak tapu maliyetlerini de müteahhitlerin karşılaması nedeniyle bu oranın yüzde 50’yi bulduğunu dile getirdi. Kat karşılığı anlaşma imzalandıktan sonra evlerini boşaltan kişilere aylık 1000 TL kira yardımı yapıldığını dile getiren Yıldırım, “100 metrekare arası olan vatandaşa bu bölgede en az 2 daire düşüyor. Yeni yapılan 2 daire bedeli ise en az 1 milyon lira” dedi.

Yenisahra

İstanbul Yenisahra’daki dönüşüm sürecinde ise inşaat çalışmaları henüz başlamadı. Bölgede müteahhitler ve hak sahipleri İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin imar planlarını hazırlamasını bekliyor. İstanbul Finans Merkezi’ne yakınlığı ve ulaşım kolaylığı ile öne çıkan bölgede yaklaşık 20 firmanın adı geçiyor. Yenisahra’da kentsel dönüşüm çalışmaları yapan şirket yetkilisi hak sahipleri ile inşaat şirketleri arasında yüzde 50-50’lik bir anlaşma olduğu belirtti. Hak sahiplerine bir kereye mahsusu 2 bin liralık taşınma desteği verdiklerini belirten yetkili, “Aylık 1000 lira ile 1.500 lira arasında değişen kira yardımı veriliyor. Bölgede 100 metrekarelik bir arsası olan proje yapılında 150 metrekare satılabilir alan sahibi olacak. Böylece riskli yapısını dönüşüme sokan kişi değeri 1 milyon ile 1.5 milyon lira arasında değilen bir mülke sahip olacak” dedi.

Fikirtepe

İstanbul’da kentsel dönüşümün en çok tartışıldığı bölge Fikirtepe. Bölgede 5 yıl önce başlayan dönüşüm süreci son aylarda hızlandı. 57 yapı adasından 22’si için ruhsat, 10’u için de kazı ruhsatı alındı. Bölgede dönüşüm kapsamında 35 bin konut, 2 bin 500 ticari alan yapılması bekleniyor. Fikirtepe’de dönüşüm projelerinin değeri ise 18 milyar doları bulacak. Bölgedeki müteahhitlerin bir araya gelerek kurduğu Fikirtepe Platformu ’nun Başkanı ve Nuhoğlu İnşaat’ın Yönetim Kurulu Başkanı Ali Nuhoğlu sorunların Çevre ve Şehircilik bakanlığı desteği ile çözülmeye başlandığını söyledi. Fikirtepe’de arsa sahiplerine verilen payın ortalama yüzde 55 olduğunu belirten Nuhoğlu, “100 metrekare arsa payı olan biri inşaat sonunda 250 metrekare satılabilir alan alır. Bunun da değeri yaklaşık 2 milyon lira. Evlerini taşıyan vatandaşa da aylık 1000-1200 lira kira yardımı yapılıyor” dedi.

Piyalepaşa

Beyoğlu’na bağlı Piyalepaşa bölgesinde en geniş dönüşüm çalışmasını Polat Holding şirketi olan Piyalepaşa Gayrimenkul yapıyor. Bölgede 260 hak sahibi ile kat karşılığı anlaşma yaptıklarını söyleyen Piyalepaşa Gayrimenkul Genel Müdürü Kaan Yücel, “Şimdi dönüşüm alanında tüm mülkiye bize geçti. 1 metrekare, 40 cm yeri olan hak sahipleri vardı. Anlaşmaya yanaşmayan bu kişilerin mülkleri kamu eliyle satıldı ve aldık. Biz arsa sahibine yüzde 43 pay veriyoruz. 100 metrekare yeri olan birine yeni projeden 110 metrekare ev öneriyoruz. Bu da proje bitince yaklaşık 1.6 milyonluk bir mülk demek. Bir kaç sene öncesinde dönüşüme giren eski evin değeri 150 bin liraydı” dedi. Piyalepaşa’daki dönüşüm için 12 yıldır çalışan şirket evleri 2018’de teslim etmeyi planlıyor.

Kentsel dönüşümde paylaşım oranları

Kentsel dönüşüm bölgesindeki vatandaş bir müteahhit firma ile anlaşıp kat karşılığı sözleşme imzalanması yolu ile dönüşüm işlemine dahil oluyor. Bu sözleşmelerde, yeni projede oluşacak alanların hak sahipleri ile müteahhit firma arasındaki paylaşımı gösteriyor. Bu paylaşım oranı, projenin gerçekleştirileceği bölgeye, parselin yapılaşma şartlarına, konumuna, yeni projeden sağlanacak hasılata göre değişiyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme şirketinden Ece Çalışkan bölgelere göre paylaşım oranlarını şöyle değerlendirdi;

-Maltepe: Arsa sahibi payının yüzde 50 seviyelerinde gerçekleştiği, bazı projelerde yüzde 55’e kadar yükseldiği görülüyor. Bölgedeki nitelikli konut projelerinde metrekare fiyatı 3 bin 700 – 4 bin 700 TL. Manzarası bulunan konutlarda ise 5 bin 200 – 6 bin aralığı geçerli.

-Kartal: Arsanın konumu, yüz ölçümü, yapılaşma şartları gibi faktörlere bağlı olarak, arsa sahibi payının yüzde 45-50 seviyelerinde gerçekleştiği, bazı projelerde yüzde 55’e kadar yükseldiği görülüyor. Bölgede son dönemde, sahil tarafında inşa edilen nitelikli projelere bakıldığında konutların birim satış bedellerinin 4-6 bin lira arasında değişiyor.

-Kadıköy: Bağdat Caddesi’nin yakın çeperlerindeki kat karşılığı sözleşmelerde yakın zaman öncesine kadar; caddenin kuzeyinde arsa sahiplerine yüzde 65-72, güneyinde ise yüzde 70-72 oran verildiği görülüyor. Bölgede yeni evlerin metrekare fiyatı 2 bin 800 ile 4 bin 500 dolar arasında değişiyor. Ancak son dönemlerde, bölgedeki dönüşüm çalışmalarının yavaşladığı görülüyor. Kadıköy’deki dönüşüme 15 kat sınırı gelmesi bu yavaşlamada etkili oldu.

-Basın Ekspres: Kat karşılığı paylaşım oranının ortalama yüzde 50- 50 seviyesinde. Bu oranın, piyasadaki fiyatlar dikkate alındığında arsa sahibi adına yüzde 45’lere kadar gerileyebildiği görülüyor. Bölgedeki yeni konutların metrekare satış fiyatı 1.500 ile 2 bin 300 dolar arasında değişiyor.

-Esenler: Bölgede kentsel dönüşüm bölgesi olarak ilan edilen 4 adet mahalle bulunuyor. Bu çalışmalarda genel paylaşım oranının, yüzde 50 -50 şeklinde. Bu şekilde inşa edilen yeni konutların metrekare satış fiyatı 2 bin 300 lira ile 2 bin 800 lira arasında değişiyor.

-Gaziosmanpaşa: Bölgede dönüşüm bölgesi ilan edilen çok fazla alan var ve farklı bir yöntem uygulanıyor. Belediye tarafından kurulan bir şirket, hak sahipleri ile müteahhit firmalar arasında anlaşma sağlıyor. Paylaşım oranı ise yüzde 50-50. Bölgede gerçekleştirilen uygulamalar sonucunda inşa edilen yeni projelerdeki konutların metrekare satış fiyatı ise 2 bin 300 lira ile 3 bin 500 lira arasında değişiyor.

-Bakırköy: Deprem riski bulunan bölgelerden Florya ve Yeşilköy’deki binaların imar fazlası bulunması dolayısıyla, eski binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda eski yapıdan daha küçük alana sahip yapılar yapılabilecektir. Bu nedenle, imar planları değişmeden bu bölgelerde kentsel dönüşüm çalışmalarının yapılması mümkün görünmüyor . Bakırköy genelinde kat sınırlaması olduğundan, bu sınırı sonuna kadar kullanmış binalardaki kentsel dönüşüm için hak sahipleri müteahhit firmayı taşeron olarak kullanarak gayrimenkullerini yeniliyor. Yükseklik sınırının sonuna kadar kullanılmadığı yapılarda ise, maliklerin her biri yeni projeden de, müteahhit firmaya verilen gayrimenkul kadar hak almakta olup kalan tüm gayrimenkuller müteahhit firmaya ait oluyor. Bu tarz binalarda müteahhite kalan kat sayısı maksimum 2 seviyelerinde gerçekleşiyor

-Sancaktepe: Bölge genelindeki eski ve niteliksiz yapılar, nispeten küçük müteahhit firmalar tarafından yerinde dönüşüm ile yenileniyor. İlçe merkezinde arsa sahipleri yaklaşık yüzde 45-50 oranlarında pay alırken, henüz gelişimini tamamlamamış ve arsa arzının daha fazla olduğu Yenidoğan gibi bölgelerde bu oranın yüzde 35-49’lara düştüğü görülüyor. Bölgede nitelikli konutların metrekare fiyatı 4 bin ile 4 bin 500 lira arasında değişiyor.

Sosyal etki göz ardı ediliyor

Kentsel Strateji Kurucu Ortağı ve Şehir Plancısı Faruk Göksu, alt yapı projelerinde istenen Çevresel Etki Değerlendirmesi Raporu (ÇED) benzeri bir uygulamanın kentsel dönüşümde de uygulanması gerektiğine dikkat çekiyor. Gayrimenkul odaklı kentsel dönüşüm yapıldığını ve işin sosyal boyutunun göz ardı edildiğini belirten Göksu, kentsel dönüşümde sosyal etkileri incelemek için ‘Sosyal Etki Değerlendirme (SED) raporunun zorunlu olması gerektiğini belirtiyor. Gayrimenkul şirketi Nef ile Kentsel Strateji işbirliği ile kurulan Kentsel Vizyon Platformu geçen yıl İstanbul’da Ayazma, Kağıthane, Fikirtepe, Okmeydanı, Tarlabaşı, Gaziosmanpaşa, Sulukule, Vatan Mahallesi, Yeni Sahra ve Kartal bölgelerinde ön çalışma yaptı ve rehber hazırladı. Vatandaşla birebir görüştüklerini belirten Göksu, “İnsanlarda güven sorunu var. Muhatapları kim bilmiyorlar. Şirketler tarafından kandırılır mıyım diye endişe duyuyorlar. O nedenle vatandaşın da dahil olacağı SED raporu şart. Biz ilk SED raporu ve mahalle eylem planını Kartal’da yaptık. Böylece bölgedeki süreci önceden planlandı. Hem çevre hem de bölge sakinleri için gerekli adımların atılması sağlandı” dedi.

Dönüşüm bölgelerinde vatandaşların görüşleri

“Önceden çıkar birlikte otururduk dışarıda. Şimdi kimseyi tanımam etmem, yalnız kaldık.” (Ayazma)

“Lüksün içinde kayboluruz biz” (Okmeydanı)

“Burada yaşanmaz. Satıp gitmek istiyoruz ama binaları çok ucuza almaya çalışıyorlar.” (Tarlabaşı)

“Projeden sonra Kadıköy’e ne girebileceğiz, ne çıkabileceğiz. Müthiş bir yoğunluk olacak. Yollar buna yetmeyecek. 28 katlı binanın içine kendimi koyamıyorum.” (Fikirtepe)

“Burası sanki savaş alanı olmuş; kaçabilen kaçmış, kaçamayan kalmış gibi” (Fikirtepe)

“Peki burada oturanlar olarak o yeni evlere uyum sağlayabilecek miyiz? Havuz başında halı yıkarız biz” (Fikirtepe)

 *Kentsel Vizyon Platformu çalışmasından alınmıştır.