Konut Satışları İyi Gidiyor, Stok Azalma Hızı Yavaş

Gayrimenkul sektörü zor bir yılı geride bırakırken 2017’ye umutla bakıyor. Dünya Gazetesi'nden Leyla İlhan'ın haberine göre, darbe girişiminden 1 hafta sonra Emlak Konut GYO önderliğinde sektörü canlandırıcı ilk adımlar atıldı, bunu sektörün çatı örgütü GYODER takip etti. Bu kampanyalara bir de KDV indirimi ve bankaların faiz indirimi eklenince alıcılardan olumlu tepki geldi. Ağustos ayında itibaren yeniden canlanmaya başlayan konut satış rakamları ilk 9 ayda 935 bin 811 seviyelerine geldi. Konutta lansman hareketliliği geçen yılın aynı dönemine göre artışını sürdürdü. Sadece eylül -ekim aylarında 18 projede 11 bine yakın yeni konut satışa çıkarıldı. Kasım ayında da yeni projeler görücüye çıkmayı sürdürüyor. Tüm etkenlerle gayrimenkul sektörünün bu yılı geçen yılın satış oranları olan 1milyon 289 bin adetine üzerine çıkarak 1 milyon 350 bin-1milyon 400 bandıyla kapatması bekleniyor. Ancak buna rağmen sektörde stok uyarısı devam ediyor. Sektör temsilcileri bunun çok fazla projenin satışa çıkmasına karşın, her projenin tamamı yerine belli bir bölümünün satılmasından ve talebe uygun olmayan yüksek fiyatlı projelerden kaynaklandığını belirtiyorlar. Sektör hükümetin desteğiyle başlayan kampanyalarla stokları eritmeyi hedefliyor. Ancak REIDIN verilerine göre geçen yıl yüzde 6.14 olan ortalama stok erime hızı 2016’da yavaşlayarak yüzde 4.36 oldu. Bu nedenle kalıcı çözümün kişi başı milli gelirin artırılması ve orta-alt gelir grubuna yönelik konutların yapılmasından geçtiğine dikkat çekiliyor.

Yeni projelerin başlaması 2017 sonunu bulabilir

2017 için ise beklentiler daha da olumlu. Bu yıl içinde ertelenen alımların gelecek yıl devreye girecek olması nedeniyle 2017’de daha yüksek satış rakamları bekleniyor. Ancak yeni projelerin başlaması için stokların eritilmesi bekleniyor. Bu nedenle yeni projelerin 2017 sonunda hatta 2019'un başında başlayacağı öngörülüyor. Bu durumun ise çimentocular hazır betoncular gibi yan sanayi üzerinde olumsuz etki doğurması söz konusu olabileceğine işaret ediliyor.

Öte yandan sektörde İstanbul’un dışında Anadolu’ya da açılma girişimleri de artarak devam etmeye başladı. Özellikle İstanbul’da artan arsa fiyatlarına bir çözüm ve Anadolu’da artan kaliteli konut talebini karşılamak amacıyla Sinpaş, Teknik Yapı, Akfen, Soyak gibi sektörün önde gelen markalı şirketleri Anadolu’ya açılarak büyük etaplı projelere start verdi. Bu kervana Emlak Konut da dahil oldu. Ancak bu girişimlere karşın hala Anadolu’daki konut satış fiyatlarının düşük olması İstanbul’da proje gerçekleştiren firmaların Anadolu’ya açılmasını sınırlı kalmasına neden oluyor. Genel satışlar içinde çok fazla yer kaplamasa da markalı konut üreticileri ve sektörü zor zamanda ayağa kaldırması açsından önem taşıyan yabancı alımlarda 2016’nın 9 ayında ise düşüş devam etti. Özellikle temmuzdan sonra düşüşler hızlanırken, 2015’'e göre yabancı alımları yüzde 17 azalarak 13 bin 356 oldu.

Konut alıcıları için büyük fırsat sunuyor

“Şayet 2016’daki olumsuzluklar olmasaydı sektör için bu yıl çok iyi geçecek bir yıl olacaktı” diyen İNDER ve Teknik Yapı Başkanı Nazmi Durbakayım, “Buna rağmen sektör 2016’nın Ağustos ayında satışta pik yaptı. Faiz oranları da 2005 ve 2006’daki gibi 0,65, 70’lere doğru bir iniş var. Firmalar yaptığı kampanyalarla çok gayretli, hakikaten de konut alıcıları için çok büyük bir fırsat sunuyor. 2016’da yüzde 7-8 gibi bir büyüme bekliyorduk. Hatta yıl yüzde 10 büyüme ile kapatılabilir” dedi. Bu yılsonunda 1 milyon 350-400 bin adetlik satış rakamlarına ulaşılabileceğini ifade eden Durbakayım, ancak yüksek fiyatlı projelerde bu artışı görmenin mümkün olmadığını savundu. Durbakayım, “Orda bir durma var. Özellikle merkezi lokasyonlarda parsel bazlı dönüşümler çok pahalı oluyor. Bunlarda beklenen satış yok, orda birikim oldu. Buralarda yapılacak dönüşümlerde eğer ada bazlı birleştirmelerde emsal artışı sağlanırsa, bu projelerde satışlar canlanır” dedi. 2017’den beklentilerin fazla olduğunu anlatan Durbakayım, “Afet Yasası Yönetmeliği ivme kazandıracak, yüzde 25 yönetmeliği süresi doluyor, bunun uzatılması gündemde, sertifikalar devrede, eğer huzurlu bir yıla da girersek konut açısından 2017’de çok büyük bir zıplama gösterecek” değerlendirmesinde bulundu. Durbakayım, gelecek yıl 3. Havalimanı, Kanal İstanbul gibi projelerin daha çok konuşulacağını aktardı.

İstatistikler ve piyasanın nabzı uyuşmuyor

EYG Grup Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, 2016’nın 2015 paralelinde geçtiğini belirterek şu değerlendirmede bulundu: “Bu günlerde en çok dikkatimi çeken unsur; piyasanın istatistikleri ile nabzı uyuşmuyor. İstatistiklerde konut satış rakamları artıyor ile konut satış rakamında büyüme var gibi gözüküyor. Ancak piyasanın iç dinamiklerine baktığımızda ise bir yorulma var. Bu durum ya üretici sayısının epeyce artışından ya da konut sektöründeki proje sayısının artışından kaynaklanıyor. Böyle olunca herkes bir miktar satıyor ancak tamamını satamıyor. Onun için herkeste bir keyifsizlik var.” Mikro açıdan bakıldığında 2015’in üzerine çıkan firma sayısının az olduğunu vurgulayan Çelik, bu firmalarında çok sayıda projeyi satışa çıkarmasından kaynaklandığını aktardı. Sektörün devletten KDV düzenlemesi, tapu harçlarının indirimi, damga vergisinin düşürülmesi gibi taleplerde bulunduğunu anlatan Çelik, “Yabancıya satışı döviz kazandırıcı hizmet sayın diyoruz” dedi. Çelik, arsada anlaşma oranlarının yüzde 50’nin altına çekilmesi ve kamu kuruşlarının da yüksek ihale bedelleriyle ihale yapmak yerine satış fiyatını ya da gelir grubunu baz alacak modeller uygulaması gerektiğini belirtti. Çelik, “İç siyasetten dış siyasetten yorulduk. Artık ekonomiye odaklanırsak mutsuzluğumuz da biter” yorumunu yaptı.

Sektör istikrarını koruyor stoklar eritiliyor

Özyurtlar Şirketler Grubu Başkanı Tamer Özyurt, 2016 yılına lansmanlarla başlayan gayrimenkul firmalarının yıl içinde Türkiye genelinde pek çok projeye start verdiğini belirterek, “Tüm siyasi ve güncel problemlere rağmen sektörün daralması yerine sektör istikrarını korudu. Özellikle de 15 Temmuz menfur darbe girişiminin sektörü olumsuz yönde etkileyeceği düşünülüyordu ancak sektör tam da böyle bir zamanda güç birliği yaptı. Zamanında alınan tedbirlerle hızla normalleşme sürecine giren ekonomi, halkımızda da güven duygusunun oluşmasına ve inşaat sektörüne inancın artmasına sebep oldu. Konut üreticilerinin elindeki stoklarının erimesine neden oldu” diye konuştu. Tamer Özyurt’un 2017’ye ilişkin beklentileri de olumlu. Gayrimenkul sektörü açısından 2017 yılının düşünülenin aksine iyi geçeceğini tahmin ettiklerini dile getiren Özyurt, “2016 yılında beklenen konut artışının 2017 yılında artarak yaşanacağını öngörüyoruz. Gayrimenkul sektöründe alınan yasal tedbirlerle konut sahibi olmak isteyenler, 2017 yılına ev sahibi olabilme umuduyla girecektir. 2016 yılında yaşanan ekonomik ve siyasi sıkıntılardan endişe duyan yatırımcının hükümete güveni katlandı. Dolayısıyla yatırımcının 2017 yılında harekete geçmesini bekliyoruz” dedi.

Rezidans kültürü yaygınlaşıyor

Yeni binalarla birlikte sektördeki yapı kültürü de değişiyor. Servisli apartman ve 24 saat güvenlik hizmeti sunan rezidans yaşamının yaygınlaşacağı belirtiliyor. Son dönemlerde tanıtımları yapılan projelerin de bu tarz modellere ağırlık verdiği dikkat çekiyor. Ayrıca dikey yapılaşmanın da sektörde hakim olması bekleniyor. Tamer Özyurt sektördeki değişimi şöyle yorumladı: “Çok katlı yapılaşmaya alışmalıyız. Şehrin dinamik yapısı bizi çok katlı konut yapmaya teşvik ediyor. Küçük metrekarelerde yaşam konforundan ödün vermeden nitelikli konutta yaşamaya itiyor. Rezidans kültürünün yaygınlaşacağını düşünüyorum. Artık apartman kültürü eskide kalacak, önümüzdeki yıllarda da rezidans konforu ile yaşamaya devam edeceğiz.”

Hastaya doğru ilaç verildi, satışlarımız artıyor

Nurol GYO Genel Müdürü Samim Hatipoğlu, büyümeye hangi sektör açısından bakıldığına göre yorumlamak gerektiğini belirterek, “Çimentocularla konuştuğumuzda çok kötü olacak diyorlar. Çünkü son 10 yıl içinde yapılan bir stok var. Ve 2015’te başlayan bir yavaşlama vardı 2016’da da bu sürdü bir arada bıçak gibi kesildi. Ekim ayı ise bizim için en iyi ay oldu. Şirket olarak yılı kaybetmeden ve büyüme hedefimiz olan yüzde 30’u yakalayıp çıkacağımızı düşünüyoruz” diye konuştu. “Hükümet sektörü kendi haline bırakmıyor, dikkat ediyor ve yönetiyor” diyen Hatipoğlu, bu çalışmaların ise var olan stokun erimesine neden olacağına vurgu yaparak, “2017’nin ortası ve 2017’in sonlarına doğru stoklar erir. Bu nedenle yeni projeler 2018’e kalabilir. Bu açıdan çimentocular belki zorlayacaktır ancak gayrimenkul firmaları için iyi bir yıl olacak” yorumunu yaptı. KDV indirimi, vadelerin uzaması gibi düzenlemelerin etkisini gördüklerini aktaran Hatipoğlu, “Turist sayısı ve yabancı alıcı sayısı azalmasına karşın konut satışları artarak devam ediyorsa hastaya doğru ilaç verilmiş. Bu açıdan 2017’de rekor satışla kapatacağımız bekliyoruz” dedi. Samim Hatipoğlu, “Özellikle İstanbul’da piyasa canlı olacak. Ancak Anadolu’da konut satış fiyatları maliyetle aynı fiyata denk geliyor. Bizim Nurol olarak standartlarımızı düşürme imkanımız olmadığı için maliyetlerimizi de düşüremediğimiz için de Anadolu’da rekabetçi olamıyoruz” değerlendirmesini yaptı. Anadolu’da da projelerin birinin başlatması gerektiğini belirten Hatipoğlu, bu açıdan Emlak Konut’un Anadolu’ya açılmasının olumlu olarak yorumladı.