Ofislerin Fiziksel Şartları Yeterli mi?

Araştırma şirketi Akademetre, önümüzdeki iki yıl içinde ofis satın alma kararı taşıyan işyeri sahipleri ileyüz yüze görüşmeler gerçekleştirerek ofis dünyasında yaşanan gelişmeleri gözler önüne serdi.

Araştırmaya göre üç milyon metrekareyi aşan ofis pazarında değişim devam ediyor. Türkiye’de gayrimenkul sektörünün gelişmesiyle, ofis kullanımı için özel ticari projeler üretilmeye başlandı. Ofislerin konuttan bozma binalarda varlık göstermeye çalışmasıyla hem çalışanların, hem iş sahiplerinin memnuniyetsizlikleri çeşitli platformlarda ortaya konulmaktaydı. Artık toplantı salonu, fuaye alanları, fitness salonu, dinlenme alanları, mescit, açık ve kapalı otoparklar, güvenlik, vale, lobi ve resepsiyon hizmetlerinin hemen hemen hepsi A sınıfı ofis projelerine girerken, çalışanları düşünen projelerin de talep görmeye başladığı görülüyor. Gününün büyük bir çoğunluğunu ofislerde geçiren çalışanların, ofisten çıkmalarına pek gerek kalmadan verimli bir şekilde çalışmaları ve yaşamlarına yönelik ihtiyaçlarını karşılamaları mümkün.

Yüzde 76,3'ü kiracı

Akademetre'nin işyeri sahipleri üzerinde yaptığı araştırmaya göre ofislerin yüzde 76,3'ü kiracı, yüzde 23,7'si mülk sahibi. Başka bir ofise sahip olanların oranı ise sadece yüzde 2,8.

Memnuniyetsizlik oranı yüzde 61

Mevcut ofisinden memnun olmayan iş sahipleri yüzde 61 düzeyinde. Firmaların yüzde 25,3'ü mevcut ofislerinin küçük olması, eski bir yapıda bulunması, çevresinin gürültülü olması ve asansörlerinin yetersiz olması gibi fiziksel yapı sorunlarından şikâyetçi olurken, yüzde 16,3'ü otopark olmaması, yüzde 7,7'si ulaşımın zor olması, yüzde 7'si lokasyonun doğru olmaması, yüzde 4,3'ü ısıtma sistemlerinin yetersiz olması, yüzde 4'ü kira miktarı, yüzde 3'ü yetersiz güvenlikten dolayı memnuniyetsiz. Ofislerinden hiçbir şikâyeti olmayanların oranı ise yüzde 39.

Mevcut altyapılar yetersiz

Araştırmaya göre hâlihazırda kullanılan ofislerin altyapılarının oldukça yetersiz olduğu ortaya çıkıyor. Buna göre firmaların yüzde 70'inden fazlasında toplantı salonu, sigara içme alanı, ofise özel depo bulunmuyor. Otoparka sahip olmayan ofis oranı ise yüzde 35,7.

Mevcut ofislerin yetersizliği, yeni ofis satın almak isteyen işyeri sahibini ofis yatırımı bakımından "modern çalışma ortamına" geçme fikrine motive ediyor. Yeni bir ofis satın alarak ofisini değiştirmek isteyen işyeri sahipleri; kiradan çıkmak, yatırım yapmak, güvenliği ve otoparkı olan bir ofiste çalışmak, metrekare büyütmek, kolay ulaşım sağlamak, merkezde yer almak, yaşadığı yere yakın olmak, depreme dayanıklı bir binaya geçmek, büyüyerek yeni bir şube açmak, kamu kurum ve kuruluşlarına yakın olmak ve mevcut lokasyonu beğenmemek gibi nedenlerden dolayı yeni ofisler arıyor.

Yüzde 53 peşin ödemeyi tercih ediyor

Akademetre'nin yaptığı ofis pazarı araştırmasına göre ofis yatırımlarının yarısından fazlası (yüzde 53), ofis satın alırken sadece peşin para kullanacak. Yüzde 28,3 peşin para artı banka kredisi, yüzde 17,3'ü yalnızca banka kredisi kullanmayı planlıyor. Leasing yoluyla ofis satın almak isteyenler ise yüzde 1,3.

Bununla birlikte, satın alınması düşünülen ofis için çoğunluk bireysel hane birikimini kullanacak (yüzde 77). Yüzde 46,3'ü banka kredisi, yüzde 22'si yakın çevreden borç almak, yüzde 19,9'u satıcı firmanın taksit imkanı, yüzde 10,8'i ise gayrimenkul veya arsa satışı yoluyla kaynak yaratacak.   

Ofis konseptinde home ofis ve rezidans yükselişte

Akademetre'nin gerçekleştirdiği ofis pazarı araştırmasına göre, ofis konseptinde home ofis ve rezidansın yükselişte olduğu görülüyor. Araştırmayı yorumlayanlar, özellikle home ofis konseptindeki yükselişi, küçük girişimcilerin artmasına ve KOBİ'lerin güçlenmesine bağlıyor. Home ofis ve rezidans konseptli ofis projesi tercih edebileceğini belirtenlerin oranı yüzde 40'a yakın.

Bilgi kaynağı internet ve televizyon

Akademetre'nin gerçekleştirdiği araştırma, ofis yatırımcısı iş sahiplerinin ofis dünyası hakkındaki bilgi kaynaklarını da ortaya koyuyor. İnternet ve televizyon bu alanda başı çekerken, gazeteleri bilgi kaynağı olarak görenlerin oranı yüzde 34,7. Gazete, televizyon ve internet dışında yakın çevre yüzde 28,7, emlakçılar yüzde 26,7, emlak siteleri yüzde 18, ofis bölgesindeki esnaf yüzde 16,7, inşaat firmalarının internet siteleri yüzde 15, inşaat firmalarının broşürleri yüzde 14, ofis bölgesinde yaşayanlar yüzde 11, inşaat firmalarının çalışanları yüzde 11, inşaat firmalarının müşterileri yüzde 10, açık hava reklamları yüzde 10, dergiler yüzde 7,3, bankalar yüzde 7, inşaat firmalarının satış ofisleri yüzde 6, radyolar yüzde 2 ve tanıtım kitapçıkları yüzde 1,7 oranlarıyla etkili kaynaklar olarak görülüyor. 

Çalışanların nezdinde ofis ortamları

Akademetre, araştırma kapsamında çalışanların faaliyet gösterdikleri ofisleri hakkındaki görüş, beklenti ve taleplerini de ortaya koydu. Turizm ve hizmet sektörü, mühendislik, mali müşavirlik, bankacılık ve finans, hukuk bürosu, sigorta, medya ve iletişim, ilaç ve kimya sanayi, gayrimenkul yönetim ve değerleme, araştırma ve danışmanlık alanlarında faaliyet gösteren nitelikli uzman, mühendis, teknik eleman, memur, ofis çalışanı, orta düzey yönetici ve üst düzey yöneticileriyle yüz yüze görüşmelerle memnuniyet-memnuniyetsizlik alanları ve ideal ofis algısı belirlendi, beklenti-performans analizi gerçekleştirildi.

Araştırmaya konu olan çalışanların faaliyet gösterdikleri ofislerin yüzde 60,7'si diğer şirketlerle paylaşılan bir plaza veya iş merkezinde yer alıyor. Şirkete ait binada çalışanlar yüzde 18,8, sadece şirkete ait plaza veya iş merkezinde çalışanlar yüzde 15,1, müstakil villada çalışanlar yüzde 3,1, apartman dairesinde çalışanlar ise yüzde 1,3. Ancak söz konusu ofislerin yüzde 20,3'ünde toplantı salonu, yüzde 23,2'sinde otopark alanı, yüzde 27,3'ünde ortak mutfak, yüzde 34,9'unda ortak sigara içme salonu, yüzde 41,7'sinde dinlenme salonu, yüzde 44,8'inde kafeterya ve restoran, yüzde 54,2'sinde her ofise özel depo, yüzde 55,5'inde yemekhane, yüzde 56,8'inde bahçe alanı, yüzde 60,4'ünde alışveriş alanları, yüzde 79,4'ünde kuaför, berber ve güzellik salonu, yüzde 85'2'sinde kuru temizleme servisi, yüzde 91,7'sinde ise spor salonu bulunmuyor.

Nelerden memnun, nelerden memnun değiller?

Akademetre, gerçekleştirdiği araştırmada ofis çalışanlarının memnuniyet-memnuniyetsizlik alanlarını belirleyerek ofis yatırımı yapmayı düşünen işyeri sahiplerine kılavuz niteliğinde bir yol haritası sağlıyor.

Ofis çalışanlarının memnuniyet düzeylerine bakıldığında yüzde 82,6 ile toplu ulaşıma yakın olmak maddesi öne çıkıyor. Ofis çevresinde kafe ve restoranların yer alması yüzde 58,1 iken, ofisin geniş ve ferah olması yüzde 44,8, çevrede alışveriş merkezlerinin yer alması yüzde 43,2, dinlenme alanlarının olması yüzde 43,2, mutfak olması yüzde 39,6, banka şubelerinin yakınlığı yüzde 38,8, sigara içme alanlarının olması yüzde 34,1, yemekhanenin olması yüzde 28,6, yeterli otopark alanı yüzde 27,9, ücretsiz otopark yüzde 27,3, bahçe yüzde 26,3, trafik ve çevre gürültüsünden uzak olması yüzde 18,2, kendine ait müstakil bir binada olması yüzde 15,9, plazada yer alması yüzde 15,1 olarak öne çıkıyor.

Ofis çalışanlarının memnuniyetsizlik düzeylerine bakıldığında ise trafik ve çevre gürültüsü yüzde 30,7, bahçesinin bulunmaması yüzde 29,5 ile ilk iki sırada yer alıyor. Sigara içme alanlarının bulunmaması yüzde 19, yetersiz otopark yüzde 17,2, dinlenme alanlarının olmaması yüzde 16,7, asansör sayısının yeterli olmaması yüzde 15,6, yemekhanenin bulunmaması yüzde 14,3, ofisin geniş ve ferah olmaması yüzde 12,5, ofisin çevresinde kafeterya ve restoranların yer almaması yüzde 11,7, etrafında alışveriş merkezinin olmaması yüzde 11,2, civarda banka şubelerinin yer almaması yüzde 10,4, otoparkın ücretli olması yüzde 9,9, mutfağın olmaması yüzde 8,6, yemekhanede yemek çeşitliğinin olmaması yüzde 7,8, toplu ulaşıma uzak olması yüzde 7,6 ile dikkat çekiyor.

Ofis çalışanlarının ideal ofisi; ferah, havadar, geniş

Akademetre, yapmış olduğu araştırmada ofis çalışanlarının ideal ofis algısını da ortaya koymuş bulunuyor. İdeal ofis denildiğinde çalışanların aklına öncelikli olarak ferah, geniş, büyük, sessiz ve sakin bir ofis geliyor. Ferah ve havadar bir ofisi ideal bulanlar yüzde 33,1, geniş ve büyük bir ofis diyenler yüzde 31,3, sessiz ve sakin bir ofis hayal edenler yüzde 19,3 oranında bulunuyor. 

Bunun yanında ideal ofis, dinlenme alanlarına, aydınlık bir ortama, dengeli iklimlendirmeye, teknolojik donanıma ve modern dekorasyona sahip bir ofis olarak tanımlanıyor. Bu anlamda konfor ve rahatlık yüzde 18,8, temizlik yüzde 12,5, dinlenme alanları yüzde 10,7, aydınlık ortam yüzde 9,4, dengeli iklimlendirme yüzde 8,9, teknolojik donanım yüzde 7,1, modern dekorasyon yüzde 6, tek kişilik çalışma odaları yüzde 5,5, fiziksel bir ofis olması yüzde 5,2, bahçe yüzde 5, merkezi lokasyon yüzde 4,4, sigara içme alanları yüzde 3,4, toplantı salonu yüzde 3,1, kişisel dolap olması yüzde 1,9, spor salonu yüzde 1,8, alışveriş alanı yüzde 1,8 olarak öne çıkıyor.

Ofis çalışanlarının öncelikli altı maddesi

Akademetre'nin gerçekleştirdiği araştırma, ideal çalışma ortamının özelliklerini ofis çalışanları nezdinde önem derecelerine göre de ortaya koyuyor. Bu alanda çalışma ortamının çalışanların teknolojik ihtiyaçlarını karşılıyor olması en önemli kriter olarak öne çıkıyor. Çalışma ortamının teknolojik ihtiyaçları karşılıyor olmasını 'çok önemli bulanlar' yüzde 71,4, 'önemli' bulanlar ise yüzde 25,8.

Diğer kriterlerde çalışma ortamının temiz olmasını çok önemli bulanlar yüzde 67,7, önemli bulanlar yüzde 28,9, çalışma ortamının gürültüsüz olmasını çok önemli bulanlar yüzde 66,7, önemli bulanlar yüzde 28,6, çalışma ortamının iyi aydınlatılmış olmasını çok önemli bulanlar yüzde 63,5, önemli bulanlar yüzde 30,7, çalışma ortamının sıcaklığını çok önemli bulanlar yüzde 62,2, önemli bulanlar yüzde 31,8, çalışma ortamının doğayla iç içe olmasını çok önemli bulanlar yüzde 44,8, önemli bulanlar yüzde 33,9 olarak dikkat çekiyor.

Ofislerin geliştirilmesini düşünenler yüzde 60

Akademetre'nin yüz yüze görüşmelerle gerçekleştirdiği ofis pazarı araştırmasından çıkan önemli sonuçlardan biri de, mevcut ofisler düşünüldüğünde yeni ofis projeleri geliştirilirken çalışanların hangi özellikleri yer verilmesi gerektiğini de açığa çıkarması. Ofis çalışanlarının yüzde 60'a yakını, yeni ofis projelerinde mutlaka yer verilmesi gereken özellikler sıralıyor. Geliştirilmesi gereken özellik olmadığını söyleyenlerin oranı ise yüzde 40.

Ofis çalışanlarının ofislerde eksik bulduğu ve geliştirilmesi gerektiğini düşündükleri özelliklerin başında dinlenme alanları, yeşil alan, aydınlık ortam, geniş ve ferah çalışma ortamı geliyor. Bu anlamda dinlenme alanları yüzde 6,3, yeşil alan yüzde 6, aydınlık ortam yüzde 5,8, geniş ve ferah ofis yüzde 5,2, ücretsiz otopark yüzde 3,9, modern dekorasyon yüzde 3,5, alışveriş merkezi yüzde 2,9, sigara odaları yüzde 2,9, toplu taşımaya yakınlık yüzde 2,6, temizlik yüzde 2,4, sağlık merkezi ve revir yüzde 1,8, mutfak yüzde 1,8, iklimlendirme yüzde 1,5, spor salonu yüzde 1,3, süpermarket yüzde 1,3, teknolojik donanım yüzde 1,2, güvenlik sistemi yüzde 1, yemekhane yüzde 1, merkezi lokasyonda olması yüzde 1, depo yüzde 0,9, kreş yüzde 0,6, toplantı salonları yüzde 0,5, kafeterya ve restoran yüzde 0,5, bankamatik yüzde 0,5, kuaför yüzde 0,5, eczane yüzde 0,5 ile geliştirilmesi gereken özellikler olarak ortaya çıkıyor.

İdeal ofis projesinde alışveriş merkezi öne çıkıyor

Akademetre, yapmış olduğu araştırmada ofis çalışanları nezdinde ideal bir ofis projesinde yer alması gereken mağaza ve dükkanların neler olması gerektiğini de ortaya koydu.Bu alanda yüzde 62,2 ile alışveriş merkezi ilk sırada yer aldı.

 Ofis çalışanlarının ideal bir ofis projesinde olmasını arzu ettikleri mağaza ve dükkanların sıralamasında eczane yüzde 57,6, kırtasiye/copy center yüzde 38,3, terzi yüzde 33,1, giyim mağazaları yüzde 32,6, kargo şubeleri yüzde 28,6, business center yüzde 27,1, kitapevi yüzde 25,3, telekomünikasyon mağazaları yüzde 24,2, çiçekçi yüzde 22,1, kozmetik mağazası yüzde 20,1, seyahat acentaları yüzde 17,7, çikolata/dondurma dükkanı yüzde 17,4, aksesuar mağazaları yüzde 16,7, tütün mamulleri ve şarap dükkanı yüzde 16,7, lostra salonu yüzde 15,6, spor merkezi yüzde 11,7,  sanat galerileri yüzde 8,6, ev dekorasyon mağazaları yüzde 6,3, dans, drama gibi sanat kursları yüzde 5,5 ile yer aldı.